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城镇人购买农村住宅的有效情况

来源: 时间:2019-01-30 22:58:05

城镇人购买农村住宅的有效情况

李某是旅顺口区农村居民,2004年将其所有的3间农村宅基地房以38000元的价格卖给了来自黑龙江省的张某。2007年2月,该涉案房屋因城市开发建设需要纳入拆迁计划。2007年4月,李某向旅顺口区人民法院提起诉讼,要求确认该房屋买卖合同无效,返还涉案房屋。经旅顺口区人民法院及大连市中级人民法院多次审理,于2010年判决驳回李某的诉讼请求。   律师观点

对于农村住宅房屋买卖,我国目前的司法实践中通常以认定该类合同无效为原则,以认定有效为例外。其法律依据主要基于房、地一体的法律属性及《土地管理法》中宅基地属于农民集体所有的规定。2009年4月2日,辽宁省高级人民法院下发的《辽宁省高院民事审判工作座谈会会议纪要》对于农村住宅房屋买卖合同效力的认定,采取以下原则:当事人之间一并转让农村宅基地使用权及地上住宅房屋所有权的房屋买卖合同,买卖双方为同一农村集体经济组织成员的,可以认定合同有效。买卖双方为不同农村集体经济组织成员的,经房屋所在地农村集体经济组织同意,也可以认定合同有效。城镇居民买受农村宅基地使用权及地上住宅房屋的,原则上应认定合同无效。处理此类案件,应当本着尊重历史、照顾现实的原则,综合平衡买卖双方的利益关系。但是,本案的特殊性就在于:该涉案房屋及土地已被列入城市拆迁改造范围,该房屋买卖合同在2004年签订时应属无效合同。但是,国家经过征收,该房屋所覆盖的土地性质已由集体所有转变为国有的建设用地,我国《土地管理法》等所要保护的宅基地农民集体所有权这一客体在本案中已不存在,即可能导致房屋买卖合同无效的法定事由已消除,不应当再作合同无效的认定。这符合《民法》及《合同法》等所确立的保障交易安全和诚实守信的基本原则。

徐正东律师提醒,随着大连市城市改造进程的不断推进,类似的纠纷仍会出现,在进行农村住宅房屋交易时,应事先了解我国相关法律的规定,保持谨慎的态度。